Predpisov imamo vedno več in vsak naslednji je manj razumljiv od prejšnjega. Tudi zadnje čase največkrat omenjeni Zakon o davku na nepremičnine (ZDavNepr) bolj zapleta kot poenostavlja in namesto da bi težil k transparentnosti razmerij, ustvarja plodna tla za izigravanje pravnih norm.
Ni čudno, saj vsebuje skoraj več izjem kot pravil, kazenske in prehodne določbe pa skupaj predstavljajo tretjino vsebine zakona. Prve opazne premike je zakon povzročil s tem, ko je uvedel različno stopnjo davka za nerezidenčno nepremičnino od tiste, ki velja za rezidenčno.
To je v zadnjih mesecih preteklega leta, predvsem v decembru, sprožilo pravi naval sprememb stalnega prebivališča – posebej kraji ob slovenski obali so nenadoma dobili precej novih prebivalcev. Nadalje so se množično sklepale pogodbe o ustanovitvi služnosti. Hitenje je bilo nepotrebno, saj je za leto 2014 odločilen datum 1.4.2014.
Vsakemu razumnemu državljanu je jasno, da je pretežna večina tovrstnih poslov fiktivnih. Če drugega ne, kaj so vsi na novo nastali služnostni upravičenci doslej bivali brezplačno, kjerkoli že? Če je tako, smo Slovenci res radodarni.
Zamislimo si državni aparat, ki bo vse te simulirane posle kontroliral in informacijskega pooblaščenca, ki bo skrbel, da bodo ob tem varovani osebni podatki. Zanimiva bi bila primerjava med za ta namen porabljenimi stroški na eni strani in višjimi prihodki države zaradi različne stopnje davka od rezidenčnih in nerezidenčnih stanovanjskih nepremičninm, na drugi strani.
Rezidenčne in nerezidenčne stanovanjske površine in osebna služnost
Čeprav se je o Zakon o davku na nepremičnine (ZDavNepr) veliko razpravljalo pred in po njegovem sprejemu, segment, ki ga tukaj obravnavam, ni bil izrazito izpostavljen. Dotika se solastnika nepremičnine kot davčnega zavezanca.
Njegov položaj po ZDavNepr je sledeč:
- davčna obveznost se mu določi sorazmerno njegovemu solastniškemu deležu,
- za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino se šteje njegov delež na nepremičnini, na kateri ima prijavljeno stalno prebivališče,
- preostali solastniški deleži predstavljajo nerezidenčno stanovanjsko površino, obdavčeno z višjo stopnjo.
Sedaj pa se usmerimo še na določbo zakona, ki pravi, da je pri nepremičnini, na kateri je v zemljiško knjigo, skladno z določbami zakona, ki ureja stvarnopravna razmerja, vpisana osebna služnost na celotni nepremičnini, davčni zavezanec fizična ali pravna oseba, imetnik osebne služnosti. Ključno je, da je osebna služnost vpisana na celotni nepremičnin, to pa se lahko zgodi le, če je služnostni upravičenec nekdo tretji. Pri solastniku ta pogoj ne more biti izpolnjen, kajti on že ima določen delež v solasti oz. lasti, služnost bi lahko pridobil le za preostali delež na nepremičnini, a to z davčnega vidika ne njemu, niti ostalim solastnikom nič ne pomaga.
Če vse skupaj povežemo, pridemo do neživljenjske situacije:
- če vsi solastniki prepustijo uporabo stanovanjske nepremičnine nekomu tretjemu in v ta namen sklenejo pogodbo o ustanovitvi osebne služnosti na celotni nepremičnini ter se ta pravica vpiše v zemljiško knjigo, postane davčni zavezanec služnostni upravičenec,
- tovrstna služnostna pravica je lahko brezplačna,
- če ima služnostni upravičenec v tej nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, pridobi status rezidenčne nepremičnine in s tem obremenitev z nižjo stopnjo davka,
- dokler ima v nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče vsaj eden od solastnikov in hkrati ne vsi, celotna nepremičnina ne more pridobiti statusa rezidenčne nepremičnine, razen prek najema, ki je že po definiciji odplačen, najemnina pa podvržena davku.
Povedano drugače: z davčnega vidika je bolj ugodno, če v nepremičnini, ki je solast več oseb, stanuje nekdo tretji kot služnostni upravičenec, kot če bi v njej stanoval eden od solastnikov. Nerezidenčni solastniki so tu v neenakopravnem položaju, saj dokler vsaj eden, ne pa tudi vsi, zaseda nepremičnino, plačujejo davek po višji stopnji kot če bi jo brezplačno prepustili tretjemu. Hudič torej tiči v besedni zvezi “osebna služnost na celotni nepremičnini”, s poudarkom na “celotni,” kar je prišlo v zakon z amandmajem s strani koalicije. Pred tem je v eni od informativnih oddaj (ne spomnim se katere TV hiše) novinar priporočal občanom sklenitev pogodbe o ustanovitvi osebne služnosti s solastnikom, s čemer bi se izognili plačilu višje stopnje davka.
Nisem prepričana, da so predlagatelji amandmaja zapisali tako, kot so mislili. Če pa je bil njihov namen res tak, kot se odraža v zakonskem besedilu, bi zelo rada slišala razumno utemeljitev za različno obravnavo med sabo povsem primerljivih pravnih položajev.
Dolgoročno bo morda to prispevalo k zmanjševanju solastniških razmerij, kar je tudi sicer tendenca Stvarno-pravnega zakonika, ki ureja to področje in se odraža z zakonito predkupno pravico solastnikov pri prodaji solastniških deležev.
