Nepremičnine so v zadnjih mesecih pogosta tema različnih pogovorov, pisanj in razprav. Zadeva večino ljudi, saj gre za pomembno lastnino visokih vrednosti. Največji del na nepremičninskem trgu predstavljajo stanovanjske nepremičnine. Te združujejo največ udeležencev, njihova informiranost pa je pogosto zelo slaba. Z nepremičninami se vsaj enkrat v življenju sreča veliko ljudi, da bi s tem zadovoljili eno osnovnih človekovih potreb, tj. potrebo po stanovanju oziroma domu. Seveda pa ni nujno, da se z nepremičninami in nepremičninskim trgom srečamo le kot prodajalec ali kupec, ampak se lahko znajdemo v položaju, ko nepremičnino najemamo ali pa jo oddajamo. Prav zato je zelo pomembno poznati osnovne zakonitosti delovanja nepremičninskega trga, saj se kaj hitro lahko zgodi, da nam na videz preprosta stvar povzroči velike stroške. In pobere veliko živcev.
Na nepremičninskem trgu se odnosi urejajo s pogodbenimi razmerji. Promet z nepremičninami urejajo vsi pravni posli, s katerimi nastajajo, prenehajo ali se spreminjajo premoženjske pravice na nepremičninah. Najpogostejši pravni posel, s katerim se prenaša lastninska pravica, je prodajna pogodba. Prav tako se kot promet z nepremičninami štejejo pravni posli, povezani s stvarnimi pravicami in na podlagi katerih nastane, se spremeni ali preneha kakšna druga pravica na nepremičnini. Dejavnost prometa z nepremičninami zajema predvsem pravne posle, povezane s prenosom lastninske pravice ter sklepanjem najemnih in zakupnih razmerij.
Prodaja in nakup nepremičnine
Prodaja in nakup nepremičnine sta zelo veliki odločitvi v posameznikovem življenju, in večina se z njima sreča le enkrat, pa še to največkrat samo s prodajo ali samo z nakupom. Zahtevnejši in psihično napornejši proces je nakup, saj je to eden največjih finančnih projektov v življenju, katerega namen je najti dom. Gre za pravni posel, pri katerem je prodajalčev namen pridobiti kupnino, kupčev pa lastninsko pravico.
Prodajalec in kupec morata za prenos lastninske pravice skleniti prodajno pogodbo v pisni obliki. Podpisano pogodbo in izpolnjeno napoved za odmero davka na promet nepremičnin je nato treba dostaviti davčnemu uradu, kjer odmerijo davek. Navadno je davčni zavezanec prodajalec, vendar zakon dopušča, da se pogodbene stranke dogovorijo drugače; plačilo davka tako lahko odpade na kupca ali pa kar na oba. Po plačanem davku davčni urad potrdi plačilo. Pogodbo nato prodajalec odnese k notarju, ki na podlagi osebnega dokumenta in dokazila o plačilu davka na promet z nepremičninami overi njegov podpis. Bistveno je, da je pogodbi priloženo tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki je lahko vključeno v besedilo prodajne pogodbe. Brez dovolila prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi namreč ni mogoč. Sledi še vpis lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo. To je zadnji korak, ampak zelo pomemben, saj brez vpisa v zemljiško knjigo kupec nima lastninske pravice, kar lahko povzroči nemalo težav.
Seveda se pred celotnim postopkom prodaje nepremičnine pogodbeni stranki dogovorita tudi o bistvenih sestavinah prodajne pogodbe. Zaradi ustrezne zaščite pravnega položaja obeh strank je pomembno, da se dogovorita o rokih in načinih plačila kupnine, roku izročitve nepremičnine v posest ter trenutku pridobitve lastninske pravice na nepremičnini. Zelo pomembno je, da je prodajna pogodba dobro sestavljena in vsebuje vse bistvene elemente. Načeloma lahko prodajno pogodbo sestavijo stranke same, predvsem pri zapletenejših primerih – pri različnih bremenih na nepremičninah – pa je dobro, da se obrnejo na pravnike, nepremičninske družbe ali neposredno na notarja, ki sestavi notarski zapis.
Pri nakupu nepremičnine pa je treba preveriti tudi pravne in stvarne pravice nepremičnine. Podatke lahko najdemo v zemljiški knjigi, ki je javna knjiga, vpogled vanjo pa je mogoč tudi na spletu. Tako se izognemo kasnejšim zapletom pri prenosu lastninske pravice.
Oddaja in najem nepremičnine
Tudi oddajo oz. najem nepremičnine ureja pogodbeno razmerje, le da gre tu za najemno pogodbo, ki je v pisni obliki. Njeno vsebino določa Stanovanjski zakon. Med drugim najemna pogodba določa, za katero nepremičnino gre, med katerimi pogodbeni strankami se sklepa najemno razmerje, višino najemnine, način in čas plačila, čas trajanja pogodbenega razmerja, ki je lahko nedoločen ali določen, itd. Tako najemodajalec kot najemnik imata pravice in obveznosti, ki jih določa že omenjeni Stanovanjski zakon. Najemne pogodbe ni treba overiti pri notarju. Oddajo stanovanja je treba prijaviti pri pristojnem davčnem organu v 30 dneh od sklenitve najemne pogodbe. Podatke o najemnih pravnih poslih s stavbami in z deli stavb pa morajo zavezanci po novem poslati tudi v evidenco trga nepremičnin ETN.
Veliko najemodajalcev pogodbe z najemniki ne sklene, kar pa lahko vodi v številne težave. Brez pravne podlage namreč bivanje v nepremičnini ni zakonito, prinese pa lahko številne težave, saj se nobena stranka ne more sklicevati na pisni dogovor, tj. pogodbo. Lahko se zgodi celo, da nekdanji najemnik, ki je bil z najemodajalcem ustno dogovorjen za bivanje v nepremičnini, brez pravne podlage biva v nepremičnini tudi po preteku dogovorjenega časa, lastnik pa ga ne more izseliti. V tem primeru mora lastnik nepremičnine nelegalno bivanje in izselitev iz stanovanja reševati na sodišču, kar pa zahteva čas in denar.
Pri vsakršnem poslu, povezanim z nepremičninami, je treba biti previden, saj nam nepozornost lahko prinese velike težave. Vsekakor se je vredno obrniti na strokovnjake, saj gre za velike vsote, kjer nas tudi majhne napake lahko veliko stanejo in pomembno vplivajo na naše življenje. Zato ne smemo hiteti in brezglavo podpisovati papirjev, samo da bi zadevo čim prej uredili. Vedeti moramo, kaj kupujemo/prodajamo oziroma najemamo/oddajamo. Previdnost je pomembna tudi pri sami transakciji denarja. Varneje je kupnino oziroma najemnino nakazati na bančni račun prodajalca oziroma najemodajalca, saj tako lahko najlažje dokazujemo, da smo plačali kupnino oziroma najemnino. Nakup ali najem nepremičnine, hkrati pa tudi prodaja in oddaja, so zapleteni procesi, ki zahtevajo nekaj znanja, potrpežljivosti in sodelovanja. Ne nazadnje gre za eno najpomembnejših zadev v našem življenju – dom.
