Nakup in prodaja nepremičnin



V letošnjem letu sem prvič v življenju prodajala nepremičnine in tudi šla v nakup druge nepremičnine.  Pojavila se je priložnost, da prodam nepremičnino v kraju, ki mi je bil za bivanje nezanimiv in kupim nepremičnino v kraju, kjer sem si vedno želela bivati. Nepremičnino smo imeli v skupinski lasti s sorodniki in moram reči, da za prvo prodajo izredno zahtevna, saj sem se srečavala z raznimi dvomi, strahovi, v smislu, kaj če ne bi prodali, raje obdržimo zemljo in z njo nekaj naredimo ( čeprav je realno gledano mirovala več kot deset let ) Nekako smo potem prišli skupaj, saj smo le imeli resnega kupca, kar ni tako samoumevno.

Nakup in prodaja nepremičnin

Odločila sem se za prodajo preko notarja in ker je bila zemlja večlastniška, je bilo kar nekaj letanja in zbiranja papirjev, tudi živcev, saj naša birokracija je zgodba zase. Predvsem pa čas, mesec dni čakanja za prodajo kmetijskega zemljišča. Čakanje na potrdila občine, čakanje davčne, vmes se je toliko zavleklo, da smo bili že v času poletnih dopustov. Vse skupaj je trajalo skoraj tri mesece.  Med tem časom sem še iskala nepremičnino za nakup in ko sem jo uspela najti, se je ponovila enaka zgodba glede časa prodaje. Tako da leto 2013 je bilo kar naporno in stresno, 2014 pa bo res novo leto z novimi začetki, saj se selim na novo lokacijo, kjer sem kupila stanovanje Obala bo tako moj novi dom.

Opisala bom postopek prodaje in postopek nakupa nepremičnine, ter na kaj je potrebno biti pozoren, iz svojega primera.

Cena

Prodaja nepremičnine je za lastnika manj tvegana saj svojo nepremičnino pozna in ve kaj prodaja paziti mora le pri ceni, da se ne proda nepremičnine pod ceno. Upoštevati je potrebno vse, cene podobnih objektov v istem okolišu, obnove, občinske plane, prednosti, slabosti in na osnovi tega je potrebno oblikovati ceno. Paziti je potrebno tudi pri nezazidljivih parcelah ter občinskih planih, prijatelj je tako prodal parcelo kot kmetijsko zemljišče, čez par let pa je bila zazidljiva in vredna desetkrat več.

Cena nepremičnine

Kupnina in pogodba

Druga previdnost pa je  prejem kupnine, potrebno je natančno določiti rok in način plačila. Tu pa se je zelo pomembno zaščititi s pogodbo. V mojem primeru sem izbrala notarja za sestavo pogodbe, sploh v ker je šlo za večlastniško nepremičnino. V pogodbi se tudi zaščiti prodajalca v primeru, če plačilo ne poteka po dogovoru.

Ara

Ara se plača do 10 % ob podpisu pogodbe ali predpogodbe, kjer je točno izpisano za katero nepremičnino se polaga ara in tudi navede preostanek plačila kupnine kako in kdaj, ob morebitnem drugem dokumentu ara nima prave veljave in ne priporočam jemanje ali polaganje are na katerikoli drug način.

Ara

Nakup nepremičnine

Nakup nepremičnine, je v vezi s papirji potekal lažje, saj sem postopek dokaj dobro spoznala pri prodaji, kupovali pa smo preko nepremičninskega agenta, ki sta ga izbrala prodajalca. Dobro in korektno je opravljal svoje delo, tako da je vse potekalo gladko. Malo sem primerjala storitve notarja in nepremičninske agencije. Cenovno pride storitev, nekako podobno, mogoče je notar malenkost dražji in njim moraš dostavljati ustrezne papirje z občine, kar pa pri nepremičninski agenciji v večini ni potrebno saj uredijo oni sami. Vseeno pa se mi zdi notarska pogodba bolj natančna, nekako bolj zaščitena in obširna.  Ne glede na način prodaje, je potrebno biti na tekočem z dogajanjem in spremljati ali prodaja poteka pravilno in po vseh pravilih.

Za začetek se osredotočim na prodajalca, z njim imaš prvi stik ob ogledu in bom opisala par primerov, kako prepoznamo sumljivega prodajalca.

  • hiti z aro prodajo in plačilom kupnine, ne gre po protokolu
  • ne pozna podrobnosti o nepremičnini, ki jo prodaja
  • nima ključev ali dostopa v notranjost stanovanja ali hiše
  • nima papirjev, ki dokazujejo lastništvo in gradbeno dovoljenje
  • pri vprašanjih se izmika in preusmerja pozornost na druge stvari
  • postavi nenavadno nizko ceno
  • želi prodati sam preko svoje sestavljene pogodbe, brez notarske overitve

Pri nakupu nepremičnine je zelo pomembno tudi preverjanje kaj boš kupil, saj obstajajo skrite pasti

Pot

Začela bom  potjo, ker to nekak prvo preveriš, če ni urejene poti se po mojem mnenju nakup ne izplača, če najdeš lep bivalni vikend ali hišo,  ponavadi z ugodno ceno, ki pa nima urejene poti. Pot gre po ustnem dogovoru preko več lastniških parcel, to je tudi vzrok ugodne cene. Ustni dogovor ne velja prav nič, lastniki se lahko menjajo, dogovori propadejo. Kar ni uradno zapisano in notarsko overjeno ne velja veliko, če ne prav nič. Pri izbiri nepremičnin sem naletela na kar nekaj takih primerov.

Poplavna, potresna območja, plazovi

Pozornost je potrebno nameniti tudi temu, našla sem veliko cenovno ugodnih hiš na plazovnih območjih, ter tudi poplavnih. Vse to je potrebno preverjati pred nakupom, če si tu površen lahko nakup kasneje hudo obžaluješ.

Občinski plani in gradbeno dovoljenje

Ni ravno idealno kupiti nepremičnino kjer misliš živeti, čez nekaj let pa se bo v neposredni bližini gradila avtocesta ali tovarna, tudi občinski plan so predvideni za naprej, obvezno jih je potrebno preveriti, kar naenkrat lahko hiška na idilični lokaciji postane hiša ob avtocesti in izgubi svojo vrednost.

Na občini se tudi pozanimamo o gradbenem dovoljenju v primeru, da ga nismo uspeli videli pri ogledu hiše pri prodajalcu ali nepremičninskem posredniku. Včasih se tudi čebelnjak prodaja pod bivalni vikend, na to je treba biti zelo pozoren..

Plombe in zaznambe

Plombe in zaznambe je potrebno obvezno preveriti, tudi če gre za poznanega prodajalca.  Plombe in zaznambe se lahko preveri preko spleta ( e-sodstvo ) ali se oglasiš na upravni enoti.  Ker postopek prodaje traja nekaj časa, tako kot tudi morebitni postopki izvršbe na nepremičnino,, spremembe lastništva, prepovedi odtujitve in podobno se preveri plombe, še pred pologom are in obvezno pred pologom kupnine.

Pravi lastnik

Poznati lastnika, tu se iskreno povedano, ne bi upala kupovati od druge osebe, kljub vsem možnim pooblastilom. Kjer nisem uspela spoznati lastnika oziroma je nekdo hotel prodajati v imenu drugega, kar zaključila zgodbo. Lahko se sicer menim s sorodnikom ali nepremičninskim agentom pri ogledu, a pri sestavi pogodbe, pologu are in plačilu kupnine sem zahtevala prisotnost lastnika, ki je zaveden v zemljiški knjigi.

Vpis v zemljiško knjigo

Zelo pomemben del nakupa nepremičnine, vedno se preveri postopek vpisa v zemljiško knjigo. Tu si moraš dejansko kriti hrbet v primeru da imaš to “nesrečo” in naletiš na nepoštenega prodajalca, ki svojo lastnino prodaja več kupcem hkrati. Pred pologom kupnine, še isti dan, preveriš  ali je nepremičnina prosta plomb in po plačilu kupnine, takoj zahtevaš pri notarju ali nepremičninskemu posredniku, vpis svoje plombe o spremembi vpisa lastništva na kupljeno nepremičnino. Tako si zagotoviš vpis in tudi če naletiš na pokvarjenega prodajalca, ki je hkrati prodajal dvema ali več kupcem, lastnino prevzame tisti, ki je bil prvi javljen za vpis v zemljiško knjigo.

Prevzem nepremičnine in prenos števcev

V pogodbi je tudi potrebno točno določiti kdaj je prevzem nepremičnine in s tem datumom se prevzame tudi števce, elektrika, voda… Ponavadi je prevzem takoj po plačilu kupnine, v primeru da se prevzem nepremičnine ne določi in v objektu kdo živi, lahko nastane problem zavlačevanja odjave in izpraznitve prostorov.

En komentar

  1. Lepo napisan, se vrnem na stran in dam kak daljši kometar

Komentiraj prispevek

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja

*